Les droits et les obligations de l’agent immobilier sont prévus par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet. L’agent immobilier est un intermédiaire entre vendeur et acheteur ou bailleur et locataire. Il détient alors un contrat qui lui permet d’agir pour le compte de ses clients. Sa profession est particulièrement encadrée et pour pouvoir exercer il doit détenir une carte professionnelle qu’il obtient auprès de la CCI. En outre, son statut de mandataire vis-à-vis de ses clients oblige l’agent immobilier à détenir un mandat écrit définissant le cadre de sa mission. Si vous souhaitez passer par un agent immobilier pour réaliser votre projet immobilier c’est intéressant. En effet plus de 80 % des transactions immobilière en France se font par un intermédiaire. Cependant, en contractant avec un agent immobilier, celui-ci engage sa responsabilité sur plusieurs points qu’il convient d’éclaircir. Le point sur les obligations de l’agent immobilier et ses missions du quotidien. Sommaire1 Première obligation de l’agent immobilier la carte L’aptitude professionnelle est une obligation pour devenir agent immobilier et avoir la carte 2 L’agent immobilier a une obligation de moyens, de résultats et un devoir de Une obligation de Une obligation de Un devoir de conseils3 Les obligations de l’agent immobilier et l’éthique professionnelle4 L’honorabilité de l’agent immobilier5 La garantie L’agent immobilier à l’obligation de contracter une assurance de responsabilité civile professionnelle6 Détenir un mandat écrit est une obligation pour l’agent L’agent immobilier a l’obligation de tenir un registre des mandats7 L’obligation de l’agent immobilier concernant l’affichage et la pub8 Les obligations de l’agent immobilier concernant le droit à honoraires9 Conclusion sur les obligations d’une agence immobilière Première obligation de l’agent immobilier la carte professionnelle La première obligation de l’agent immobilier consiste à obtenir la carte professionnelle de transaction sur immeubles et fonds de commerce ». La fameuse carte T. Dans un premier temps, l’agent immobilier doit obligatoirement s’inscrire au registre des commerces et des sociétés puisqu’il a le statut de commerçant. Cette carte est délivrée par la cci sous de nombreuses conditions. Vous avez un projet de vente immobilière ?Faites appel à un coach immobilier et économisez les frais d'agence !!Découvrir les offres L’aptitude professionnelle est une obligation pour devenir agent immobilier et avoir la carte La condition d’aptitude professionnelle est remplie sous détention de diplôme ou d’expérience BTS professions immobilières Bac + 3 dans le domaine juridique, économique ou commercial Un diplôme de l’institut des études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat. Si vous n’avez pas ces diplômes mais que vous pouvez justifier d’une expérience professionnelle, vous pourrez obtenir la carte professionnelle sous ces conditions Vous détenez un BAC et que vous avez exercé 3 ans, à temps complet un emploi en tant que salarié de rattachant à l’activité pour laquelle la mention de la carte est demandée Si vous n’avez aucun diplôme, vous devez avoir exercé un poste non cadre pendant 10 ans et 4 ans de salaria pour un poste de cadre. Vous avez donc compris que l’agent immobilier doit détenir une carte professionnelle qui peut porter plusieurs mentions T pour transaction G pour la gestion S pour le syndic de copropriété Marchand de listes 👉👉👉 A lire aussi Est-ce qu’il existe LE » meilleur réseau immobilier ? 👈👈👈 👉👉👉 Une des missions du professionnel sera également de vous faire signer un bon de visite immobilier 👈👈👈 L’agent immobilier a une obligation de moyens, de résultats et un devoir de conseils Une obligation de moyens Quand on dit que l’agent immobilier a une obligation de moyens, cela signifie que dès la signature du mandat, il doit mettre tout en œuvre pour mener à bien sa mission. Vous ne pourrez en revanche pas vous retourner contre lui si par exemple vous signez un mandat de vente et qu’il ne vous trouve pas d’acquéreur dans le cadre de son mandat. Cependant, si vous contractez un mandat avec un agent immobilier, vous tombez dans le cadre légal des obligations contractuelles. La responsabilité de votre agent immobilier pourra être engagée s’il commet une faute ou une négligence dans l’exécution du mandat. Une obligation de résultats L’agent immobilier peut être amené à rédiger des actes juridiques, vérifier la qualité des parties et leur capacité. Il doit bien sûr également vérifier l’exactitude des données du bien vendu. La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée en cas de manquement à son obligation de résultat en sa qualité de rédacteur d’acte. La cause principale du manquement étant le vice de forme. Un devoir de conseils L’agent immobilier à un devoir de conseil et d’assistance auprès de ses clients. Ce manquement peut être sanctionné par les tribunaux. En effet, si le lien de causalité est établi entre le fait générateur et le dommage, alors l’agent immobilier pourrait être tenu de verser des dommages et intérêts au client lésé. L’agent immobilier a l’obligation de fournir des informations exactes à ses clients et éventuellement des mises en gardes contre des faits générateurs source de préjudice. Ainsi, votre agent immobilier a l’obligation par exemple de Vérifier le caractère constructible d’un terrain Evaluer la solvabilité d’un acquéreur ou d’un locataire Transmettre tous les diagnostics Signaler des vices dont il connait l’existence Avoir connaissance des projets futurs sources de nuisances proche du bien objet de la vente 👉👉👉 A voir aussi Comment devenir mandataire immobilier et découvrez mon programme de formation !! 👈👈👈 Les obligations de l’agent immobilier et l’éthique professionnelle L’agent immobilier a une obligation de loyauté, de probité et de moralité envers ses différents interlocuteurs. En effet, c’est le décret du 28 aout 2015 qui fixe les règles d’un code de déontologie relatives aux professions de l’immobilier. L’agent immobilier est obligé de respecté, dans l’intérêt de ses clients et de ses confrères les bonnes pratiques commerciales. Des sanctions peuvent tomber s’il ne respecte pas le code de déontologie. De plus, une obligation de formation Loi Alur qui est de 14h par année, doit être assurée pour tous les collaborateurs de l’agence immobilière. 👉👉👉 A lire aussi que dit le code de déontologie des agents immobilier créé par la loi Alur ? 👈👈👈 L’honorabilité de l’agent immobilier La loi Hoguet prévoit que l’agent immobilier ne doit pas avoir été condamné pour certains méfaits. L’agent immobilier doit avoir un casier judiciaire vierge de toutes les infractions ou délits pouvant entraîner condamnation et interdisant l’exercice de la profession. La liste des infractions interdisant l’agent immobilier d’exercer est disponible ici. La garantie financière La garantie financière est une sécurité visant à protéger les clients contre le détournement de fonds déposés en séquestre dans l’attente de la réalisation de l’acte. L’obligation pour l’agent immobilier, c’est de souscrire uniquement s’il souhaite détenir des fonds. En revanche, elle n’est pas obligatoire si l’agent immobilier déclare à la création de sa carte professionnelle de ne pas détenir de fonds. Cette garantie financière s’obtient auprès d’une compagnie d’assurance agréée, d’un établissement de crédit, du Trésor public, ou d’une société de caution mutuelle. Le montant de la garantie est de 100 000 € minimum par activité exercée et elle peut être ramenée à 30 000 € les deux premières années d’activité. Enfin, votre agent immobilier a l’obligation de tenir un registre répertoire afin de renseigner les fonds qu’il détient, de vous délivrer un reçu et d’ouvrir un compte spécial qui ne servira qu’à cet effet. L’agent immobilier à l’obligation de contracter une assurance de responsabilité civile professionnelle Un agent immobilier à l’obligation d’être assuré contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile lorsqu’il agit dans le cadre de son mandat. L’arrêté interministériel du 1er septembre 1972 prévoit les conditions minimales de cette police obligatoire que l’agent immobilier soit souscrire. Détenir un mandat écrit est une obligation pour l’agent immobilier Le mandat fait partie du quotidien des obligations de l’agent immobilier. En effet, pour pouvoir avoir le droit d’agir pour le compte de ses clients, il doit détenir un mandat. L’agent immobilier doit obligatoirement détenir un mandat écrit. Si c’est le vendeur qui le mandate, il signera un mandat de vente, et si c’est un acheteur qui signe, ça sera un mandat de recherche. Si le mandat est signé dans un lieu extérieur à l’agence, sa signature est considérée comme du démarchage à domicile. Il devra alors contenir un coupon détachable permettant la rétractation de 14 jours à compter de sa signature. Le mandat ne peut être conclu pour une durée indéfinie. Il doit être limité dans le temps. L’agent immobilier a l’obligation de tenir un registre des mandats L’obligation de l’agent immobilier consiste à tenir à jour un registre des mandats, par ordre chronologiques. En outre, avec l’accord du mandant, la loi autorise la délégation de mandat. Celle-ci permet à l’agent immobilier de déléguer l’objet du contrat à un autre professionnel chargé de réaliser le contrat de mandat pour le compte du vendeur. L’obligation de l’agent immobilier concernant l’affichage et la pub L’agent immobilier a l’obligation d’apposer certaines mentions sur ses documents juridiques, commerciaux etc… Sur tous les documents relatifs à l’agence, l’agent immobilier doit faire apparaitre Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle Le nom et adresse de l’entreprise Si l’agence détient des fonds ou non Le domaine d’activité Nom, adresse et raison sociale du garant ou la mention non détenteur de fonds le cas échéant De plus, l’agent immobilier a l’obligation de faire apparaitre les tarifs de ses prestations en TTC. Le client doit également pouvoir comprendre facilement le mode de calcul et le barême des honoraires de l’agent immobilier. Sachez également que depuis le 1er avril 2017, les annonces immobilières doivent indiquer qui a la charge des honoraires. De plus, si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, ils doivent également être exprimés en pourcentage du prix de vente. L’obligation de l’agent immobilier consiste à afficher ces éléments sur la vitrine de son agence, mais aussi sur son site internet. Les obligations de l’agent immobilier concernant le droit à honoraires L’article 6 de la loi Hoguet prévoit les conditions pour que votre agent immobilier ait droit à sa commission. Ainsi, pour qu’il ait le droit de toucher ses honoraires il devra Détenir un mandat écrit lui permettant d’agir pour votre compte Vous avoir effectivement mis en relation avec l’autre partie Mentionner votre accord écrit sur un acte de vente ou un compromis Conclure la vente devant le notaire par le biais de son action En aucun cas il ne pourra vous demander une somme d’argent en dehors du séquestre de l’acquéreur. L’agent immobilier a l’obligation de conclure définitivement la vente pour avoir le droit à ses honoraires. 👉👉👉 A lire aussi quelle est la différence entre le prix net vendeur et le pris FAI ? 👈👈👈 Conclusion sur les obligations d’une agence immobilière J’espère qu’à ce stade de la lecture vous avez compris que le métier d’entremise immobilière est particulièrement encadrée et que les obligations pour les agences immobilières sont nombreuses. Ce métier est professionnalisé est ce n’est pas pour rien que 80 % des transactions en France se font par l’intermédiaire d’un professionnel. Ces contraintes sont présentes afin de protéger les différentes parties. Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur les droits et les obligations d’un agent immobilier je vous invite à commenter l’article ci-dessous.

La notion de faute de gestion d'un dirigeant est assez large. Classiquement, c'est un acte ou une omission qui ne s'inscrit pas dans l'intérêt social de l'entreprise. Mais aujourd'hui, une faute de gestion peut aussi bien viser une fraude ou un abus caractérisés, qu'une simple imprudence dans la conduite de l'entreprise. Très souvent, c'est lorsque l'entreprise fait l'objet d'une procédure collective de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire que les fautes de gestion sont mises en évidence. Dans ce contexte, le dirigeant peut être condamné à payer lui-même les dettes sociales. Ceci étant, tout au long de la vie d'une société, la responsabilité civile, fiscale ou pénale du dirigeant peut être recherchée lorsque celui-ci a commis une faute. Dirigeants de droit et de fait concernésTous les dirigeants de droit peuvent se voir reprocher leurs fautes de gestion le PDG, les directeurs généraux et les membres du conseil d'administration ou de surveillance dans les sociétés anonymes, les gérants majoritaires ou minoritaires dans les SARL, les dirigeants de sociétés par actions simplifiées, les dirigeants de sociétés en commandite... Mais les dirigeants de fait sont également concernés dans une petite SARL, par exemple, lorsqu'il est prouvé qu'un associé joue le rôle d'un gérant de fait, il s'expose aux mêmes risques qu'un gérant de droit. La gérance de fait est retenue par les juges dès lors que certains critères font apparaître que les fonctions exercées dépassent largement le rôle que l'associé est censé tenir. Ce peut donc être le cas pour quelqu'un qui dispose d'une procuration bancaire sur les comptes de la société ou même de la signature de celle-ci, surtout si cette personne possède une participation importante dans le capital. Offre limitée. 2 mois pour 1€ sans engagement A noter tous les dirigeants, rémunérés ou non, encourent les sanctions prévues en cas d'ouverture d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Par exemple, la Cour de cassation considère que les administrateurs ayant contribué à l'insuffisance d'actif de la société peuvent se voir imputer la totalité de cette insuffisance. Responsabilité civile vis-à-vis de la sociétéEn dehors de la responsabilité de droit commun prévue par le Code civil article 1382, trois types de fautes peuvent mettre en cause la responsabilité d'un dirigeant sur le plan civil lorsqu'un préjudice a été commis au détriment de la société ou des associés. Le premier concerne les infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés. Il s'agit, par exemple, de l'inobservation des formalités de constitution ou du défaut de publication des modifications statutaires, dès lors que ces manquements ont entraîné un préjudice pour la société. Deuxième agissement répréhensible la violation des statuts. Ce peut être le cas, notamment, lorsqu'un gérant de SARL prend seul une décision, alors que les statuts prévoient la nécessité d'une autorisation préalable des associés. La troisième catégorie, enfin et surtout, regroupe les fautes de gestion. En effet, un dirigeant, en sa qualité de mandataire de la société, est responsable des dommages causés à celle-ci par ses fautes, même en l'absence de toute manoeuvre frauduleuse. La jurisprudence donne des illustrations de ces fautes l'engagement de dépenses disproportionnées avec les ressources de la société, un manque de surveillance ayant facilité un détournement de fonds par un employé, des irrégularités dans la comptabilité... A noter l'absence de convocation de l'assemblée générale d'une SARL constitue, dans son principe, une faute du gérant. Responsabilité civile vis-à-vis des tiersA l'égard des tiers à la société, la responsabilité civile pour faute du dirigeant est un peu moins large sa responsabilité n'est en effet engagée que si sa faute est séparable de ses fonctions et qu'elle peut lui être imputée personnellement. En pratique, elle doit être commise intentionnellement et d'une gravité particulière. Exemples donnés par les tribunaux - le fait pour le dirigeant d'autoriser un salarié à utiliser un véhicule de la société dépourvu d'assurance. Si le salarié entre en collision avec un autre véhicule et blesse son utilisateur, le dirigeant peut être condamné personnellement ; - le fait pour un dirigeant de prélever par anticipation une somme sur les bénéfices et dont le montant est excessif, si ce prélèvement a mis en péril la société et l'a conduite à la cessation des paiements ; - le fait pour un dirigeant de participer de façon active et personnelle ou de manière délibérée et persistante à des actes de contrefaçon. Dans ce cas, la responsabilité civile s'ajoute à la responsabilité pénale du dirigeant. A noter envers les tiers qui ont contracté avec la société, le dirigeant n'est personnellement responsable que s'il a commis une faute distincte de celle qui peut être mise à la charge de la société. Une assurance pour la responsabilité civilePour ses responsabilités civiles, un dirigeant peut se couvrir en souscrivant une assurance spécifique "RCMS" responsabilité civile des mandataires sociaux. L'objet de ce contrat est de garantir toutes les conséquences financières, y compris les frais de défense et la condamnation à des dommages et intérêts, qui peuvent résulter de la mise en cause du mandataire social dans l'exercice de ses fonctions, du fait de fautes, d'erreurs ou de manquements professionnels. Si, par exemple, le dirigeant est reconnu coupable d'une faute de gestion et est appelé en comblement de passif, l'assureur prend à sa charge le règlement, dans la limite du montant de la garantie souscrite. Un contrat RCMS ne peut, en revanche, assurer ni le risque de solidarité fiscale, ni la responsabilité pénale du dirigeant. Les primes du contrat RCMS sont versées par l'entreprise et leur montant est déductible du chiffre d'affaires. Fautes dans la gestion fiscale et socialeUn dirigeant, qu'il soit majoritaire ou minoritaire, peut être déclaré solidairement responsable avec sa société des impôts et des pénalités dûs par celle-ci en cas de manoeuvres frauduleuses, ou lorsque l'inobservation grave et répétée de ses obligations fiscales a rendu impossible le recouvrement des impositions et des pénalités. En pratique, il s'agit principalement de l'absence de dépôt des déclarations de résultats dans les délais impartis, du dépôt tardif et sans paiement de la déclaration de TVA ou du dépôt de bilan tardif. De même, les dirigeants peuvent être tenus pour responsables avec la société du défaut de paiement des cotisations sociales, mais la responsabilité civile personnelle des dirigeants, dans ce cas, ne peut être retenue que dans la mesure où une faute de gestion a pu être mise en évidence. La simple constatation d'un retard ne peut, à elle seule, impliquer l'existence d'une faute de gestion. En matière de cotisations sociales, la responsabilité de la société est donc la règle et celle des dirigeants l'exception. A noter vis-à-vis de l'Urssaf, un dirigeant n'est redevable que de pénalités et de dommages et intérêts. Les cotisations impayées et les majorations de retard qui s'y rattachent restent dues par la société. Responsabilité pénale pour fauteSi une société peut être pénalement responsable des infractions commises pour son compte par ses représentants lorsqu'un texte le prévoit, cette responsabilité n'exclut pas celle des dirigeants. Trois catégories principales d'infractions exposent les mandataires sociaux à des sanctions pénales amendes et, dans certains cas, peines d'emprisonnement - le non-respect des obligations prévues par le droit des sociétés, notamment en matière de présentation des comptes aux actionnaires ou de distribution de dividendes. Ces infractions ne concernent toutefois que les dirigeants de sociétés anonymes et de SARL ; - la réalisation d'opérations commises de mauvaise foi et préjudiciables à la société, comme l'abus de biens sociaux ; - les infractions à la réglementation dans l'exercice des activités de la société. Cette dernière catégorie est particulièrement vaste puisque de très nombreuses infractions peuvent être pénalement sanctionnées le non-respect des règles de sécurité au travail ou l'entrave à l'action des représentants du personnel dans le domaine social ; les infractions en matière de contrefaçon, de facturation ou de revente à perte dans le domaine économique ; les manquements aux règles d'affichage des prix ou de publicité dans le domai-ne de la protection des consommateurs, noter ces sanctions pénales sont applicables à toute personne qui, directement ou par personne interposée, a en fait exercé la gestion de la société sous le couvert ou au lieu et place du dirigeant légal. Faute de gestion et procédure collectiveLes cas les plus graves mis à part faillite personnelle, interdiction de gérer, la principale sanction encourue par un dirigeant dans le cadre d'une procédure collective est la condamnation au comblement du passif. En effet, lorsque la liquidation judiciaire d'une société fait apparaître une insuffisance d'actif, le tribunal peut décider que le montant de cette insuffisance sera supporté en tout ou en partie par les dirigeants de droit ou de fait ou par certains d'entre eux. Mais il faut, pour cela, que les dirigeants aient commis une faute de gestion ayant contribué à cette insuffisance d'actif. Toutefois, le dirigeant peut être condamné à supporter en totalité ou en partie les dettes sociales, même si sa faute de gestion n'est que l'une des causes de l'insuffisance d'actif. Attention ici un même fait peut être sanctionné à la fois sur le fondement d'une action en comblement de passif et sur celui d'un délit pénal, tel que l'abus de biens sociaux. En revanche, l'action en responsabilité pour insuffisance d'actif ne peut se cumuler avec l'action en responsabilité fondée sur les dispositions spécifiques du droit des sociétés ou sur les dispositions sur la responsabilité civile pour faute de l'article 1382 du Code civil. En matière de comblement de passif, les exemples donnés par la jurisprudence sont nombreux. Ainsi - un gérant de SARL peut être condamné à payer tout le passif de la société dans la mesure où il a alimenté le compte courant dans des proportions révélant l'insuffisance du capital social et dans la mesure où le retrait des sommes versées a eu des conséquences désastreuses pour la société ; - commet également une faute de gestion, le dirigeant d'une société dont la situation financière s'est détériorée rapidement sous sa direction, sans que des mesures de restructuration aient été prises, tandis que dans le même temps ce dirigeant se faisait consentir des avantages financiers. Selon la Cour de cassation, toutefois, une faute de gestion n'est pas démontrée, même lorsque la société poursuit une exploitation déficitaire, si les difficultés de la société ont pour origine la conjoncture économique. Plus généralement, un dirigeant ne peut se voir reprocher le passif de la société s'il n'est pas démontré qu'il a commis une faute de gestion, quels que soient les mauvais résultats de l'entreprise. A noter lors de la procédure au tribunal, si le juge constate qu'une ou plusieurs fautes de gestion ayant contribué à l'insuffisance d'actif ont été commises, il doit légalement justifier chacune de ces fautes. Accorder une délégation de pouvoirsUn dirigeant est non seulement responsable des fautes ou des infractions qu'il peut commettre personnellement, mais aussi de celles qui sont commises par les salariés dans le cadre de l'activité de l'entreprise. On considère, en effet, dans ce cas, qu'il a commis une faute en ne veillant pas au respect des lois dans la société. Pour limiter ce risque, il est possible, et même conseillé, de mettre en place des délégations de pouvoirs. Pour être juridiquement efficaces, ces délégations doivent correspondre à la réalité, c'est-à-dire être données à des personnes ayant la compétence, l'autorité et les moyens nécessaires d'assumer les pouvoirs qui leur sont délégués et la responsabilité qui en découle. Bien entendu, une délégation de pouvoirs doit être stipulée par écrit et être aussi précise que possible. Il est également très utile d'obtenir du délégataire une acceptation expresse. Les plus lus OpinionsChroniquePar Gérald BronnerLa chronique d'Aurélien SaussayPar Aurélien Saussay, chercheur à la London School of Economics, économiste de l'environnement spécialiste des questions de transition énergétiqueChroniqueAbnousse ShalmaniLa chronique de Christophe DonnerChristophe Donner

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